Nel mondo dei leader del comparto discount, quando si parla di una nuova apertura, dietro c’è sempre un grosso lavoro di ricerca dell’immobile adeguato che, una volta trovato, richiede un’intensa attività di negoziazione immobiliare.
Le operazioni immobiliari sono, ovviamente, più impegnative nei territori commercialmente redditizi. La città di Milano è, con ogni probabilità, l’area più complicata d’Italia per quanto concerne la ricerca di immobili di un certo pregio e di metratura considerevole, situati in aree densamente popolate.
È proprio il caso dell’ultima apertura di MD, un negozio di oltre 1000 mq di area vendita e, quindi, di ottime dimensioni considerando il territorio in cui si innesta. Il pdv offre 77 posti auto per i clienti nel parcheggio adiacente, un numero che, forse, rappresenta un piccolo limite all’impianto dell’offerta di MD.
Questo operatore, in Lombardia, come abbiamo scritto di recente, è un importante player nel segmento discount. L’apertura di cui parliamo oggi, infatti, rappresenta il trentesimo punto vendita dell’insegna nella provincia di Milano ed il numero 187 nella regione.
La cosa interessante di questa apertura è la sua ubicazione e, dunque, anche la concorrenza con cui si andrà a confrontare.
L’analisi
Con il contributo della piattaforma GeoRetail possiamo analizzare l’immagine qui sopra, e vedere la mappa di calore relativa alla densità abitativa, la riga blu rappresenta un’isocrona da 5 minuti mentre quella rossa ne delinea una da 7.5 minuti.
Qui abbiamo già due dati importanti. In primis, l’area è densamente popolata, come dicevamo, e poi, possiamo vedere che nella zona evidenziata c’è una concorrenza che non dovrebbe destare preoccupazioni per MD in quanto abbastanza differente nell’offerta rispetto al discounter campano. La presenza di una concorrenza limitata è ancor più una rarità da trovare per i responsabili dello sviluppo della GDO.
Si tratta veramente di una location che prospetta il probabile successo di questo punto vendita.
Entriamo un attimo nel merito dei numeri che esprime il bacino d’utenza. La piattaforma GeoRetail permette di tracciare un punto sulla mappa (rappresentante il nuovo punto vendita) e, partendo da questo, di generare un report relativo ai residenti che abitano ad una distanza di 5 minuti di auto dal suddetto punto.
Nell’area così delineata la popolazione residente è di oltre 32.000 persone, un numero decisamente importante. Se accoppiamo questo dato con quello relativo al reddito medio del comune di Milano (circa 34.500€) otteniamo la migliore assicurazione sulla qualità dell’ubicazione.
Un’ulteriore rassicurazione è data dalla popolazione di stranieri residenti che, in quella zona, è pari al 22.3%, un dato tra i più alti d’Italia, sebbene non il più alto. Si tratta di un’area con una presenza di stranieri superiore non solo alla media nazionale ma anche alla media del Nord. È un elemento assolutamente interessante.
Forse questo dato entusiasmante viene mitigato dal fatto che quasi la metà di questi stranieri proviene dall’Asia, una regione peculiare dal punto di vista culinario. Solitamente, infatti, gli asiatici si approvvigionano da negozi etnici specializzati.
Nell’area ci sono poi moltissime famiglie, circa 16.000 con un numero di occupati altrettanto interessante rispetto alla media nazionale.
Concorrenza
Diamo adesso un’occhiata alla concorrenza. Nella fascia dei 5 minuti, i concorrenti presenti sono in tutto 9, quattro piccoli negozi superette, due supermercati e tre discount. Il fatturato totale dell’area nel 2020 è stato di 42.4 milioni di euro circa, in sensibile crescita sul 2019 e sul 2018.
I diretti concorrenti nell’ambito super sono Iperal ed un Conad che ha una redditività/mq inferiore a quella di Iperal. Entrambi però potrebbero avere la funzione di fare da volano ad MD, piuttosto che il contrario. I discount ubicati vicino alla nuova apertura del discounter, invece, sono Penny ed In’s ma si tratta di negozi più piccoli. Poi c’è un Lidl che, come sempre, ha una buona redditività. Le tabelle mostrano, comunque, le performance dei concorrenti.
Indicativamente, questo nuovo negozio si dovrebbe posizionare su un fatturato superiore alla media che MD esprime sia a livello nazionale che nel Nord, probabilmente in un range che va dai 7 agli 8 milioni di euro l’anno. Questa è la previsione dell’Istituto Georetail Italia.
